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9.7万房地产企业转型 减轻负债成发力点

  约9.7、万家房地产企业正逐步进入转型深水期。、随着去杠杆、稳金融等措施执行,我国房地产领域将进入存量管理的“下半潮时,代。

  ?“总体来看,我国房地,产供不应求的时代,结束了。”中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在7月13日举办的世界华人不动产学会上表示,“我国房地产每年16万亿~17万,亿的巨大交易量必将成为历史拐,点,未来市场将会逐步萎缩;因而,下个十年,我预计房地产增长率将不会高于我国G,DP和M2增速,但也不,会过快下跌,将全面进入,平稳增长,阶段。”

  平均!负债达80%以上的地产企业应如何轻;装上阵?“借鉴发达国家的经验,,其。实财务转型对房企来说也至关重要。”世界华、人不动产学会秘书长王诃表示,“不动产企业的转型应从金融领域开始,比如REITs(房地产信托投资基金)等来减轻企业负担,。!”

  财务模。式转型或更重要

  目前工商注册在案的近10万家房地产企业,成为上,半场我国房地产发展的缩影。

  在南京大学城市与不动产研究中心主任高波看来,房地产的发展贡献了GDP、促进了城市化进程、;推动了土地财政!、住房金融降低了金融风险,而只。有将住房制度现代化作为前提,地,产行业、才能真正做起来。

  比如,201,8年美国房地产行业增加值占GDP比重约为13.2%,,我国同年前三季度房地产增加值约为4.36万亿,占GDP比重为6.6,9%。

  ,转型这一步毋庸置疑。如何转?研究领域的诸多专!家认为,一方面要从粗放式,的扩张战略转向精细化运营,一方面企业更需从财务模!式上进行根本性转变。

  “房地。产企业转。型要注重‘两高’,即高品质与。高科技。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华。表示,“高品质意味着房企要回归到其最终居住的用途,而不是数量上的扩张;高科技。则。意味着需要将更多技术手段融入住宅的开发、管理。”

  “REITs就像!对一栋写字楼进行IPO,份额可流转、可交易、可分红。”戴德梁行(微博)高级董事、北中国区估价。及顾问服务部主管胡峰告诉第一财经、,“相当于把这,个楼给份额化,买份额可以享受到;份额的收益,这个份额可以流转、!可以转让,这样资产就流动起来了。”

  据第一财经了解,自2014年5月我国第一个,私募类REITs中信启航发行以来,,平安,不动产、保利地产、旭辉和龙湖等也纷纷介入。根据兴业证,券数据,,截至今年5月12日,我国,类REITs累计,发行48只,,发行金额总计934.2亿元。

  北京大学光华管理学院“光华思,想力”REITs课题组估算,中国REITs市场规模约为4万亿至12,万亿,。

  北京大学光华管理学院、院长,金融;学教授刘俏认为,REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革、或者供给侧,改革最重要的抓手之一。

  刘!俏还曾在第一财经撰文表示。,REITs并不局限于房地产。目前中国企业尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出,推出REITs有利于降低系统性金融风;险,促进不动产行业以及上下游产业的发展。

  “如果说前些,年的资本运作是借债拿地。,那么进入!下半场存量管理时代,要静下心来把资产运作好。”越秀房地;产信托!独立董事陈晓欧告诉,“我们正在。为成都麓!湖生态城提供资产管理服务,比如业态及资产梳理、后期资产证券化等工作。”

  存量。管理时代,除了普遍关注的住宅地产,楼宇经济将也成为调整产。业结构的重要载体。

  。据仲量联行华西。区研究部负责人朱建辉介绍,“目前,楼宇经济也在城镇化、城市更新的双轨背景下运行;。我们。也发。现两大特点,一是楼宇转型需求方多来自于科技型。驱动企业如wework及孵化中心等;二是。地产类楼宇如大悦城,。开始建有游乐园、母婴室等,更加注重带给消费者的人文价值。”

  品质提,升仍需技术赋能

  诸多科技赋能下的房企品质转型,已逐渐在全国范围内落地。也就是说,房,企真,正开始告别以往,粗放型、扩张式的发展模式,聚焦在以人为本、满足内需的社会服务层面,。

  技术,怎样驱动城市、地!产发展,?在中国!社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强看来,一方面应通过物联网、云计算、、、大数据等技术以建设智慧城市,来满足居民生产生活需要;一方面,则应使基础设施、和产;业信息化高度发达。

  一些大型房地产企。业正在将大数据、物联网融入住宅管理与服,务中。

  绿城服务集团行政总裁吴志华表示,“以某小区为,例,其60岁以上老人,比例是10.98%,同时小区内二胎的比例要高于全国平均数据;通过此类分析,我们布局了小,区内的少儿教育服务、老,人营养与康养服务。目前,有,13万人在我们平,台上建立健康档案,40万老龄用户正在享受有偿的慢病管理服务。

  中小型房企则选择从低耗能、绿色生态;的技术切入。“房地产的核心仍然是住宅产业,这个不能丢、。原因、是它可以快速发展及标准化,且由于它市场消费群体大,属于大众化的产品,因此抗风险能力强。”悦达地产集团,有限公司董事长李彪表示,“除了讲。究建筑质!量之外,科技研发也是我们的强项。”

  此前,金茂府由于提出12大黑科技,(满足,住户对空,气、温度、湿度、噪音等综合家居需求)颇受业内关注,其在上海新城虹口房源的均价达约为10.2万/,平,方米。

  “金茂府这12。大科技系统我们都已经具备,我们。对自己有一个清醒的认识,就是要做品质生活运营专家。”李。彪告诉第一财经,“除了住宅科技研。发,往远一步来看,我们正在围。绕长三角城市。群(如苏州、南通、盐。城等)来发展项目。”

  一些房地产大数据企业也早已悄然布局。“。我们根据房,地产会涉及到的50几个大行业。,将数据分成了!8个主题方向,包括交易端、居;住安全端、住宅服务端等。”杭州中房信息科技有限公司董事长严志民告诉第一财经。

  “比如之前在离杭州20多公里的富阳,某小区一个车位定价达到8,0万,,但,该小区房价在1万左右,当时百姓和媒体有很大争议,;因而我们协助政府作了数据分析,根据楼,面价、市场环境等来看待其合理的,原因。未来,基于数据的减灾、减震、逃生等都会运用来,保障居住安全。”严志民补充。